ÚZEMNÍ STUDIE S3 a S5

Suchdol nad Lužnicí (německy Suchenthal, případně Suchental an der Lainsitz, historicky též Sukdol, lidově Sůdol) je město v okrese Jindřichův Hradec v Jihočeském kraji. Žije zde přibližně 3 600 obyvatel, katastrální výměra je 64 km², nejvyšší nadmořská výška dosahuje přibližně 500 metrů.

Z pohledu majetkové struktury území jsou veškeré dotčené pozemky ve vlastnictví města. Pro návrh a v rámci zpracování bude vyjasněno budoucí majetkové a realizační uspořádání území, tedy jaká část výstavby bude realizována městem, případně developerem, jednotlivými stavebníky a kdo budou budoucí vlastníci pozemků. Technická a dopravní infrastruktura včetně realizované zeleně zůstane ve vlastnictví města.

Z pohledu právního a regulačního rámce jsou územní studie nezávazné, avšak mohou sloužit jako podklad pro stanovení závazných regulativů v územním plánu, který jako základní právní dokument stanovení pravidel a limitů v rámci územního plánování. Stanovení ploch s prvky regulačního plánu umožňuje definovat závazné podmínky pro další využití území (doporučení budou součástí návrhu), které probíhá formou změny územního plánu (může proběhnout i mimo zprávu o uplatňování ÚP). Cílem bude učinit vybrané části územní studie závaznými a vymahatelnými z pohledu parcelace (velikost a členění pozemků), stanovení uličního profilu, vymezení umístění staveb (uliční čára, odstupy), výšky a objemu/podlažnosti zástavby, zastavěnosti, typologie jako např. charakteru střech, nebo dalších omezení, jako např. vyslovení podmínek jmenovitého využítí služeb v parteru staveb. Tyto podmínky mohou být dále promítnuty i do smluvních vztahů při nakládání s pozemky jako např. podmínka trvalého bydliště.

Z pohledu urbanistické koncepce jsou uvažovány formy zástavby, které svým charakterem definuji současně způsob umístění na pozemku. Uvažované typologie jsou následující: samostatně stojící izolované rodinné domy, dvojdomky, řadové domy, domy přisazené k hraně veřejné komunikaci s vnitřním křídlem (standardní zástavba v urbanizovaných částech S.n.L.), dvorcové domy polootevřené (Benátky), dvorcové domy spíše uzavřené. Bude zvažován návrh obsahující různě možnosti zahuštění

území s kombinací menších a větších parcel (možnost výjimek v okrajových částech), kde bude stanovena regulativně minimální plocha zastavitelného pozemku. Prozatím se předpokládá orientační zastavěnost 35–40 % s možností umístění domu na hranici společných pozemků a na hranici veřejného prostoru s odstupem min. 2m od hrany komunikace. Výška zástavby bude definována podlažností a typologií střech nikoliv samotnou výškou hřebene nebo římsy. Základní požadované limity na využití jsou následující: části přiléhající k sídlišti kompaktnější formy (např. dvojdomky nebo řadové domky s menšími zahradami) a směrem do volné krajiny by měly převládat samostatné parcely pro rodinné domy.

Z pohledu dopravní infrastruktury a veřejného prostoru bude zváženo využití chodníku nebo prostoru pro pěší po jedné straně uličního prostoru. Uliční profil bude minimalizován a předpokladem je využití zokruhování pomocí jednosměrných komunikací, nebo s využitím obousměrných komunikací, a to v koncových pozicích nebo v nutných případech. Bude prověřena možnost využití formy obytných zón bez klasických chodníků tam, z pohledu pobytových veřejných ploch, ploch pro mobiliář, a zvýšení možností vsaku.

Z pohledu technické infrastruktury je nutné ověřit kapacity sítí (vodovod, kanalizace, ČOV, plyn, elektřína) s ohledem na to, že v území může být při středním zahuštění až 250 nových obyvatel, a je možné, že v rámci rozvoje území bude nutné posílení infrastruktury (např. intenzifikace provozu ČOV). Studie musí brát ohled na technické řešení odvodnění (kanalizace v centru města v ul. Tylova je přetížená). Bude navržena pozice pro kapacitní propojení směrem k hasičárně a využití stávajících podkopů pod hlavní silnicí a řešení zasakování dešťových vod přímo v území.

Z pohledu zeleně a životní prostředí bude výsadba dřevin podél komunikací součástí a zároveň podmínkou řešení. Budou zapracovány principy a požadavky modrozelené infrastruktury. Základní požadované limity a doporučení jsou následující: mezi stávajícím sídlištěm a novou výstavbou zvážit zelený pás, který obě lokality oddělí a vzhledem k větrnosti lokality (zejména od západu směrem z Benátek) je vhodné v rámci zeleně a orientace ulic navrhnout funkční větrolamy.

Na straně Zadavatele a z pohledu dostupnosti bydlení by měla být prověřeny možnost modelu spolupráce s developerem u kompaktnější zástavby (řadovky), kde by si město mohlo ponechat část bytů pro sociální nebo obecní účely výměnou za pozemky. Zároveň budou zváženy alternativy ochrany před spekulací, kde by cílem mělo být uvolnění pozemků k reálné výstavbě, nikoliv pro spekulativní držení.

Z pohledu rozdílného využití ploch a dalších požadavků je lokalita S5 vnímána jako „nejhodnotnější“ a měla by být pojata jinak než S3. Bude zvažováno využití pro specifické formy bydlení (např. sociální), které je ale vhodnější přesunou do hustější zástavby přiléhající k sídlišti, nebo prémiové parcely s větší rozlohou pozemků (např. 1500 m²) v přímém sousedství lesa. Budou vyhodnoceny možnosti pro ideální propojení cest směrem do krajiny i přes pozemky, které aktuálně nejsou v majetku města, jako podklad pro budoucí výkupy či směny (směr z S5 k existující zástavbě směrem na západ). Bude zváženo rozdělení realizace na logické etapy (např. po jednotlivých ulicích), aby město nemuselo investovat do zasíťování celého obrovského území najednou a parcely byly uvolňovány postupně podle poptávky.

Zastavitelná plocha S3:
Cílem územní studie je prověření způsobu využití plochy S3, vymezené dle platného Územního plánu Suchdol nad Lužnicí (dále jen „ÚP“) jako plochy bydlení – nízkopodlažní a plochy veřejného prostranství – veřejná zeleň. Územní studie bude následně sloužit jako podklad pro rozhodování v území. V lokalitě S3 budou územní studií prověřeny podmínky pro rozhodování v území (např. prvky plošné a prostorové regulace, ul. čára, stavební čára, hranice zástavby, výška zástavby, tvar a sklon střech apod.). Navržení optimálního využití území vzhledem k umístění všech ploch a jejich logické návaznosti do urbanistické struktury sídla, s využitím přípustných a podmíněně přípustných činností v souladu s navrženým převažujícím účelem využití tak, aby bylo zajištěno kvalitní životní a sociální prostředí, navrženo veřejné prostranství dle platných právních předpisů a napojení všech ploch na dopravní a technickou infrastrukturu s ohledem na existující limity v území. Územní studie zajistí koordinaci rozvoje území, vazby na veřejnou infrastrukturu a okolní zástavbu, dále prověří podmínky možného rozvoje vymezeného území a stanoví regulační prvky další výstavby včetně nové parcelace s rozvržením na jednotlivé stavební bloky, stavební pozemky a bloky veřejných prostranství pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu a veřejnou zeleň, navržené v souladu s platnými právními předpisy. Účelem studie je získání kvalifikovaného podkladu pro rozhodování v území. Předmětná lokalita se nachází na severozápadním okraji města Suchdol nad Lužnicí, vpravo od komunikace vedoucí z města na Benátky a Cep. Lokalita je ohraničena z východní strany stávající zástavbou sídliště Na Pražské, z jihu stávající zástavbou rodinných domu a ze západní a severní strany zemědělskou půdou a lesním společenstvím. Plošný rozsah území je označen v Územním plánu Suchdol nad Lužnicí jako plocha S3 (viz Výkres základního členění Územního plánu Suchdol nad Lužnicí) v katastrálním území Suchdol nad Lužnicí. Celková rozloha řešeného území je cca 5,3ha. Řešené území se v Územním plánu Suchdol nad Lužnicí nachází mimo zastavěné území, v zastavitelné ploše S3, s rozdílným způsobem využitím „plochy bydlení – nízkopodlažní“ a „plochy veřejného prostranství – veřejná zeleň“.

Zastavitelná plocha S5:
Cílem územní studie je prověření způsobu využití plochy S5, vymezené dle platného zemního plánu Suchdol nad Lužnicí (dále jen „ÚP“) jako plochy smíšené obytné – bydlení a podnikání. Územní studie bude následně sloužit jako podklad pro rozhodování v území. V lokalitě S5 budou územní studií prověřeny podmínky pro rozhodování v území (např. prvky plošné a prostorové regulace, ul. čára, stavební čára, hranice zástavby, výška zástavby, tvar a sklon střech apod.). Navržení optimálního využití území vzhledem k umístění všech ploch a jejich logické návaznosti do urbanistické struktury sídla, s využitím přípustných a podmíněně přípustných činností v souladu s navrženým převažujícím účelem využití tak, aby bylo zajištěno kvalitní životní a sociální prostředí, navrženo veřejné prostranství dle platných právních předpisů a napojení všech ploch na dopravní a technickou infrastrukturu s ohledem na existující limity v území. Územní studie zajistí koordinaci rozvoje území, vazby na veřejnou infrastrukturu a okolní zástavbu, dále prověří podmínky možného rozvoje vymezeného území a stanoví regulační prvky další výstavby včetně nové parcelace s rozvržením na jednotlivé stavební bloky, stavební pozemky a bloky veřejných prostranství pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu a veřejnou zeleň, navržené v souladu s platnými právními předpisy. Účelem studie je získání kvalifikovaného podkladu pro rozhodování v území. Předmětná lokalita se nachází na severozápadním okraji města Suchdol nad Lužnicí, u bývalého zemědělského areálu, mezi zastavitelnou plochou S3 a sídlem Benátky, ohraničená zemědělskou půdou a lesním společenstvím. Plošný rozsah území je označen v Územním plánu Suchdol nad Lužnicí jako plocha S5 (viz Výkres základního členění Územního plánu Suchdol nad Lužnicí) v katastrálním území Suchdol nad Lužnicí. Celková rozloha řešeného území je cca 1,9 ha. Řešené území se v Územním plánu Suchdol nad Lužnicí nachází mimo zastavěné území, v zastavitelné ploše S5, s rozdílným způsobem využitím „plochy smíšené obytné – bydlení a podnikání“.

Specifický výběr k návrhu S3:
Výšková hladina budoucí, navrhované zástavby bude max. 2 NP a podkroví (v sousedství stávající vícepodlažní zástavby z východní strany je možné zřízení i vícepodlažní zástavby, avšak v rozumné a citlivé míře vůči přilehlému území). Z dopravního hlediska je v územní studii nutné prověřit možné zokruhování či napojení na stávající komunikace v blízkém okolí, případně vhodně vymezit točny pro nákladní vozidla zajišťující svoz komunálního odpadu. A dále zvážit možnost umístění parkovacích stání pro návštěvy budoucích rodinných domů v rámci celé lokality. Parkování trvale žijících obyvatel bude řešeno výhradně na vlastních pozemcích. Součástí uličního prostoru bude stromořadí jako významná plocha veřejné zeleně. Bude navržena dostatečná šíře veřejného prostoru o šíři min. 8 m pro komunikaci zpřístupňující plochy bydlení a pro vedení cyklotrasy po silnici na Benátky.

Specifický výběr k návrhu S5:
Výšková hladina budoucí, navrhované zástavby bude max. 1 NP a podkroví. Územní studie prověří možnost vymezení ploch veřejného prostranství. Z dopravního hlediska je v územní studii nutné prověřit možné zokruhování či napojení na stávající komunikace v blízkém okolí, případně vhodně vymezit točny pro nákladní vozidla zajišťující svoz komunálního odpadu. A dále zvážit možnost umístění parkovacích stání pro návštěvy budoucích rodinných domů v rámci celé lokality. Parkování trvale žijících obyvatel bude řešeno výhradně na vlastních pozemcích. Součástí uličního prostoru bude stromořadí jako významná plocha veřejné zeleně.

Dnes sídliště Na Pražské – předtím kasárna praporu 15. brigády Pohraniční stráže – předtím konfiskát Československých státních statků (resp. Velkovýkrmen Třeboň) – předtím soukromá usedlost čp. 328 rodiny Klímů. Spojnicí jest stále stejné místo v Suchdole nad Lužnicí – a jeden strom.

Přestavba bývalých kasáren pohraniční stráže na byty není tak dávnou historií. Současní obyvatelé sídliště Na Pražské mají jistě v živé paměti zařizování nových bytů v 90. letech – svého nového domova. Většina Suchdoláků si asi také pamatuje tyto budovy jako kasárna. Paměť se udrží také mezi nejmladšími i proto, že sídlišti se mezi lidmi přezdívá „Na kasárnách“ nebo humorně „Na buzerplace“ či „Na buzeráku“.

Původně zde však stála zemědělská usedlost zvaná podle příjmení majitelů „Klímovec“. Jak se stalo, že došlo k vyhoštění původních majitelů a ke zbourání domu? V padesátých letech byl dům tajným zázemím protirežimní skupiny, do které patřil syn majitele hospodářství Hynka Klímy. Státní bezpečnost (StB) aktivity odhalila, skupinu dopadla a během vyšetřování umučila Miroslava Klímu (1920–1955). Následně v roce 1957 musela rodina Hynka Klímy, kterému bylo tehdy 69 let, předat hospodářství s necelými deseti hektary státnímu statku. Je ironií, že právě na tomto místě pak začátkem 70. let došlo ke stavbě velkého areálu pohraniční stráže (PS). Postavit kasárna PS právě na místě této usedlosti můžeme chápat ne bezdůvodně jako svéráznou pomstu komunistického režimu.
V roce 1970 došlo k dohodě vojenské správy a Velkovýkrmen Třeboň o výstavbě kasárenského objektu v lokalitě Klímovec (takové označení bylo používáno i při jednáních během stavby kasáren). Na staveništi se nacházel dům čp. 328. Ten patřil k velkovýkrmnám do konce roku 1971. Za jeho zbourání získal podnik jeden byt v nové výstavbě PS. Ztráta příslušných pozemků pro zemědělskou výrobu byla nahrazena uvolněním pozemků v katastrálním území Krabonoš o rozloze 17 ha, které dosud užíval útvar PS.